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2019年广州增城市新塘107国道的项目市场定位的策略的报告-精选文

返回>来源:未知   发布时间:2019-07-05 06:03    关注度:

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  经济/市场

  2019年广州增城市新塘107国道的项目市场定位的策略的演讲-精选文档_经济/市场_经管营销_专业材料

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  2019年广州增城市新塘107国道的项目市场定位的策略的演讲-精选文档_经济/市场_经管营销_专业材料。2019

  广州增城市新塘107国道项目 市 场 定 位 策 略 报 告 深圳市营销协会地产筹谋核心 深圳固诚地产筹谋机构 2019年01月08日 前 言 起首,感激贵司的充实信赖!我司但愿通过此次的交换,加深 相互的领会和信赖,并进一步为本项目供给强无效的全方位攻略, 从而博得市场,并树立身牌,引领新塘地产潮水。 因时间仓皇、材料无限,此演讲仅为项目定位的标的目的性策略,疏 漏及不足之处望贵司不惜斧正,关于项目全体规划、户型立异、户型 配比、园林规划、营销核心、样板房、发卖物料、发卖欢迎、告白表示、 媒体表示、价钱策略及物业办理等多方面的建议,均未作详尽涉及,在此 致以歉意。待进行更为详尽的市场调研及与贵司进行愈加深切的沟 通后,将逐项提交响应策略建议演讲,提出更详尽和符合现实的可执 行操盘策略。 目次 一、新塘房地产财产情况研究 二、新塘区域代表性项目研究 三、项目本身前提SWOT阐发 四、项目可行性市场定位构思 PART1 新塘房地产财产情况研究 一、分析情况阐发 新塘, 是广东省及广州市 示范核心镇也是增城市的工商 业重镇,正处于广州、深圳、 东莞的核心交汇点上。优胜的 地 理位置,使新塘同时接管广 州、 深圳、香港三地的经济辐 射因此被称为: 广州东部板块的“黄金走廊” (新塘夜景) 二、地舆区位阐发 新塘邻接广州经济手艺开辟区,恰是广州规划的“东部城市”的焦点地域。 大广州的规划成长中,以“东进,西联,南拓,北优”城市成长的焦点思 想指点下,广州的城市成长款式曾经根基显露水面,在东、南、北方面构成三 个经济增加极,在西面则展开与佛山地域的联动成长。 “东部城市”的焦点区域是目前大广州的几个经济增加极傍边经济总量 最为强大的,是目前广州的工业和高科技财产的重点区域。同时该地域也是 与珠三角东岸各个城市和地域的毗连经济和交通纽带。 三、财产情况阐发 ? 新塘作为广州“东部板块” 的主要构成部门; ? 新塘的牛仔休闲服装、汽车、 摩托车、机械配备等支柱财产 兴旺成长; ? 新塘在珠三角“经济邦畿” 中的地位显得越来越主要。 四、交通情况阐发 轨道交通提速“半小时糊口圈” ? 将来新塘将有穗莞深城际轻轨、 广州地铁13号线等轨道交通在此交汇。 ? 2019年都将完成,业主20分钟 半小时糊口圈 可达到广 州。 ? 新塘正在加快融入广州、东莞 的“半小时糊口圈”。 五、生齿情况阐发 ? 总生齿近期(2019年)为41万人, 远期(2020年)为55万人。 ? 生齿不竭增加是导致住房市场需 求大量 释放的底子要素。 60 50 41 40 30 生齿增加 20 10 0 2010年 2020年 55 单元:万人 ? 从2019至2019年市场环境看,居 民在新塘镇置业已成支流, 占增城市 商品房发卖总面积的71.73% ? 2019年,新塘镇工业产值达到 797 亿元,吸引大量的外来生齿进入新塘 镇,使新 塘镇房地产市场快速成长。 六、成长规划阐发 新塘的规划成长是增城市作为拉近与广州经济成长接轨的主要地域。增 城在规划以及经济成长方面把更多的资本放在新塘镇,为投合广州市的“东 进”成长而缔造更多的机遇。将来10年内,新塘将兴起成为一座具有50万人 口的中等规模城区,达到一个中等城市的规模,与广州经济开辟区配合支持 起“东部城市”的成长蓝图。 将来的新塘镇将扶植成为广州东部新城区的主要构成部门,集财产加工 基地、现代出产办事基地和区域物流核心于一体的滨江城镇。 七、房地产市场全体环境 ?近年,新塘镇成为广州除核心城区备受 关心的8个房地产热点之一; ?新塘镇已成为广州品牌房地产的集聚地, 吸引广州/东莞及增城的购房群体需求; ?新塘各大楼盘价钱有不竭地跌价,目前 均价较09年岁首年月已有15%-20%涨幅; ?从久远来看,跟着地铁轻轨的动工扶植、 栖身空气的优化,新塘楼盘的价钱将呈 现稳步上扬的态势。 八、房地产市场供求环境 1、新塘曾经成为在增城 置业的次要区域; 2、新塘次要是工业区, 镇内生齿有必然的消费能 力; 3、接近广州的凤凰城以 及恒大山川城、荔湖城等 次要是消化广州的采办力。 预售商品室第批出头具名积 批出头具名积增加比例 预售商品室第成交面积 商品室第核准预售面积 09年上半年 商品室第核准预售面积 69.38 08年上半年 83.94 单元:万平方米 同比 –17.35% 面积:万平方米 增城市商品房室第供求对比一览表 05年 73. 9 92. 65% 79. 76 06年 156. 12 92. 22% 169. 3 07年 133. 83 93. 89% 142. 54 08年 180. 97 95. 30% 189. 89 09年( 上半年) 69. 38 95. 97% 72. 29 4、房地产市场全体呈现 高速增加、需求大于供给 的有益场合排场。 (新塘镇)预售商品房批出头具名积 面积:万平方米 05年 预售商品房 批出头具名积 55.94 06年 112.34 07年 110.26 08年 153.03 09年(上半年) 51.61 09年上半年 增(+)减(-) - 29.82% 九、房地产发卖价钱环境 新塘房产年度价钱阐发 单元: 元/ 平方 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2005年 2006年 起价 均价 2007年 最高价 2008年 2009年 3500 3000 2800 3800 3300 3000 4100 3800 3650 4300 3680 3250 5900 4800 3500 分 析 : 1.近年,新塘的商品室第价钱上扬较快; 2.跟着锦绣新六合、凤凰城以及恒大山川城等楼盘推出,新塘商品房档次提高; 3.新塘交通及市政扶植的完美,栖身情况凸现,商品房的价钱也随之攀升。 十、房地产市场所作环境 2019年以前,新塘地域以及广州经济手艺开辟区的房地产开辟 仍是处于自力更生的市场需求,外来的消化力量极小。 2000年碧桂园凤凰城成功打响市场之后,跟着香江集团等的进 驻,加上原先曾经进驻的大成长商,碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、新 塘新世界等配合撑起整个新塘地域的房地产市场成长。 此刻,新塘更是一个地产界藏龙卧虎的处所,金地集团、和黄 集团、合景泰富地产等都曾经圈地进入新塘地域,在近几年正式投 入市场。加上原有的碧桂园、香江集团、新世界几大集团楼盘,该 地域将来市场的供应量以及产物的品种都将会更为丰硕,市场成长 系统更为完美。 十一、房地产市场将来扶植环境 将来几年,增城及 新塘房地产市场仍将 连结高速成长趋向, 而且跟着与广州、东 莞城市更为慎密的联 系,房地产市场全体 规模、楼盘档次、产 品质量、办事质量等 方面都将获得长足发 展。广州及东莞区域 客户购房比例还将有 较大幅度的增加。 2019-2019年增城市住房扶植分区打算 单元:万平方米 类别 分区 普互市品住房 经济合用房 中小户型 192.27 大户型 85.9 (6872套) 122.88 (9830套) 7.07 (1179套) 2..05 (341套) 1.1 (219套) 0.16 (32套) 286.34 (30890套) 409.6 (43675套) 廉租房 合计 核心城区 (22620套) 284.51 新塘镇 (33472套) 注: 1、中小套型商品住房的户均建筑面积计较尺度为85平方米;大套型商品住房的户均建筑面积计较尺度为125平方 米;经济合用房的户均建筑面积计较尺度为60平方米;廉租房的户均建筑面积计较尺度为50平方米;(住房建 设面积单元为万平方米。) 2、关于保障性住房扶植的供应面积,在2019-2019年期间,中新镇和石滩镇的保障性住房面积包含在新塘镇,小 楼镇和正果镇则合并到派潭镇。又因为派潭镇保障性住房需求量偏小,2019-2019年派潭镇(包罗小楼镇和正 果镇)的保障性住房需求均规划为货泉补助形式;在2019-2019年期间,新塘、中新、石滩三镇别离按各自需 求扶植供应;小楼镇和正果镇的扶植供应仍归属在派潭镇一并计较。 2019—2019年增城市住房扶植用地分区供应打算 类别 分区 核心城区 新塘镇 石滩镇 中新镇 普互市品住房 170.37 249.28 61.18 122.36 经济合用房 3.97 1.15 0.03 0.11 廉租房 0.62 0.09 0 0 单元:公顷 合计 174.96 250.52 61.21 122.47 派潭镇 合计 30.59 633.77 0.14 5.41 0 0.71 30.73 639.89 注:1、商品住房地块的容积率定为1.5-1.8; 2、当局保障性的经济合用房和廉租房地块的容积率定为1.78。 PART2 新塘区域代表性项目研究 一、区域代表性楼盘概况 楼盘名称 规模 ㎡ 户型比例 共:3000户 2房:70-88㎡,50% 3房:124㎡, 35% 4房:172㎡, 15% 共:2193户 2房:70-90㎡, 50% 3房:124-135㎡,35% 4房:172㎡, 15% 共:5000户 2房:70-82㎡, 15% 3房:88-160㎡, 63% 4房:125-197㎡,12% 5房:160-295㎡,10% 共:1088户 1房:42-60㎡, 22% 2房:84㎡, 34% 3房:100-147㎡,34% 4房:163.55㎡, 10% 共:3000户 1房:49-50㎡, 16% 2房:49-50㎡, 17% 3房:96-128㎡, 48% 4房:79-161㎡, 11% 5房:337-367㎡, 8% 共:500户 2房:80-106㎡,50% 3房:93-102㎡,50% 共:1130户 2房:70-82㎡, 62% 3房:91-160㎡,38% 目前均价 (元/㎡) 装修尺度 (元/㎡) 备注 自2019年11月正式发售,共39栋18层;花 园采用组团式结构,高级洋房气概奇特, 情况文雅、平安舒服。 二期工程正式动工,估计来岁6月份开售。 共17栋26层,户型朴直,结构合理、接近 地铁口 新世界花圃 总占:约35万 总建:约50万 5800 —— 金泽豪庭 总占:约10万 总建:约35.5万 4900 毛坯 锦绣· 新六合 总占:约16万 总建:约61万 5400 毛坯 2009年11月14日推出29栋,估计11月底推 出新品洋房;小区户型多元化,档次高规 模大,交通便当,绿化率高。 嘉骏豪苑 总占:约4.3万 总建:约14.2万 4200 毛坯 一期9栋19层,独到新鲜的户型布局,功 能分区杰出,部门户型带入户花圃,交通 便当,高层东向可看江景。 东方名都 总占:约18万 总建:约50万 5800 毛坯 自2009年3月正式发售,规划配套完美, 公园式园林绿化,交通便当兼有高贵糊口 品尝。 碧桂园凤凰 城· 凤妍苑 总占:约4.3万 总建:约12.4万 6500 毛坯 2009年12月底即将推出凤妍苑二期花圃洋 房,共15栋17层,超大阳台,地舆位置优 越,生态情况好、绿化面积大 共15栋1130户,东南亚地方水景园林, 室第已售完,现推出少量临街商铺,小区 交通便利、周边配套设备成熟完美 现代城市花圃 总占:约4.7万 总建:约16.3万 5600 毛坯 楼盘名称 规模 ㎡ 户型比例 共:508户 1房:40-60 ㎡, 18% 2房:108-110.6㎡,29% 3房:125-136㎡,30% 4房:168㎡, 23% 共:775户 1房:46-71㎡, 25% 2房:76-96, 30% 3房:122-146㎡,35% 4房:161-165㎡,10% 共:3000户 2房:88㎡, 25% 3房:82-87㎡, 60% 4房:93-140㎡,15% 目前均价 (元/㎡) 装修尺度 (元/㎡) 备注 亚太银座 总占:约1.7万 总建:约5.7万 5716 1000 自2009年10月8日公开辟售,共8栋17层; 采用人车分流设想,贸易配套设备齐,邻 近地铁13号线,地处贸易圈。 新塘广场 总占:约1.6万 总建:约10.8万 4500 毛坯 共4栋29层; 地舆位置优胜、交通便当、大社区勾当空 间大、小区内配套完美。 顺欣花圃 总占:约17万 总建:约20万 4800 毛坯 共44栋26层,新组团心筑9栋、10栋90平 方米3房带主套南北向单元。 崇和花圃 总占:约7.5万 总建:约17.8万 共:1200户 2房:86㎡, 25% 3房:89-135㎡, 40% 4房:148-152㎡,25% 6房:195㎡, 10% 共:800户 2房:81-89㎡, 32% 3房:118-126㎡,50% 4房:146-162㎡,18% 共:4000户 2房:61-118㎡, 30% 3房:91-118㎡, 38% 4房:173-220㎡,22% 5房:259㎡, 10% 共:957户 2房:79-85㎡, 22% 3房:125-135㎡,35% 4房:153-156㎡,28% 5房:160㎡ ,15% 4300 毛坯 共30栋12层, 现售室第单元为第四期产物, 仅残剩数套复式单元在售。 汇美体育 花圃 总占:约3万 总建:约8万 4300 毛坯 共13栋13层—22层,现已全数售罄;分析 活动会所设置装备摆设,绿化丰裕景观好 新都· 盛世名门 总占:约17万 总建:约40万 5000 毛坯 共63栋11层/18层/32层, 在售残剩户型为 三房和四房复式单元,户型设想多元化。 金泽华庭 总占:约3万 总建:约18万 4800 毛坯 共11栋18—25层, 全新组团的4房5房“空 中别墅”,私享成熟配套,江、山、园三 景合一。 按照上表深切阐发可知,区域室第项目录要呈现以下特点: 以二房单元为次要供应楼盘,面积大多介于30-80㎡ 1. 从楼盘推出单位看,以二房居多,平均占市场50%摆布,面积多以30-80㎡为主; 2. 主力面积为50方的小户型,它是黄金朋分点,具有最佳的投资价值; 3. 部门业主选择“以租抵供”的体例置业,有不变收益报答,更可轻松具有物业。 三房单元的供应占领必然份额,面积多介于100-140㎡,而且多为毛坯交楼 1. 一般楼盘的三房单元面积一般大于100-140㎡; 2. 平均占至新塘市场的35%摆布; 3. 统一楼盘推出时,户型相对枯燥,就一至两种户型,面积也根基不异。 核心区中高档楼盘一带,次要以大面积单位为主,并供应四房单位 1. 核心区中高档楼盘设想了大面积的三房或四房单元以吸引部门客源; 2. 四房单元一般面积都大多在160㎡以上,平均占至新塘市场的15%摆布。 一房单位、公寓市场需求量大 1. 新塘置业的人士次要为当地人,但广州及东莞客户呈现逐年增加的趋向; 2. 当时髦、潮水的“外表”,独身公寓日益成为租赁市场中最受接待的物业; 3. 其出租对象有公司白领、创业期公司、爱情青年、新婚小家庭、自在职业者等,这些人是租房市 场中的中端市场,需求量很大。 二、区域代表性项目环境 楼盘一:新世界花圃 楼盘二:金泽豪庭 楼盘三:锦绣·新六合 楼盘四:嘉骏豪苑 楼盘五:广园东· 东方名都 楼盘六:碧桂园凤凰城·凤妍苑 楼盘八:亚太银座 楼盘九:新塘广场 楼盘十:顺欣花圃 楼盘十一:汇美体育花圃 楼盘十二:新都·盛世名门 楼盘十三:金泽华庭 楼盘七:现代城市花圃 楼盘名称 新世界花圃 金泽豪庭 户型 1房 —— —— —— 42-60㎡,22% 49-50㎡ ,16% —— —— 40-60㎡,18% 46-71㎡,25% —— —— —— —— —— 2房 70-88㎡,50% 70-90㎡,50% 70-82㎡,15% 84㎡,34% 49-50㎡,17% 80-106㎡,50% 70-82㎡,62% 108-110㎡,29% 76-96 ㎡, 30% 88㎡,25% 86㎡,25% 81-89㎡,32% 61-118㎡,30% 79-85㎡,22% 3房 124㎡,35% 124-135㎡,35% 88-160㎡,63% 100-147㎡,34% 96-128㎡,48% 93-102㎡,50% 91-160㎡,38% 125-136㎡,30% 122-146㎡,35% 82-87㎡,60% 89-135㎡, 40% 118-126㎡,50% 91-118㎡,38% 125-135㎡,35% 4房 172㎡,15% 172㎡,15% 124-197㎡,12% 163㎡, 10% 79-161㎡,11% —— —— 167㎡,23% 161-165㎡,10% 93-140㎡,15% 148-152㎡,25% 146-162㎡,18% 173-220㎡,22% 153-156㎡,28% 5房(6房) —— —— 160-295㎡,10% —— 337-367㎡,8% —— —— —— —— —— 6房,195㎡,10% —— 259㎡,10% 160㎡,15% 锦绣· 新六合 嘉骏豪苑 广园东·东方名都 碧桂园凤凰城 凤妍苑 现代城市花圃 亚太银座 新塘广场 顺欣花圃 崇和花圃 汇美体育花圃 新都· 盛世名门 金泽华庭 楼盘一:新世界花圃 -万象园 1、项目概况: 新世界花圃位于增城市新塘镇广园东路,花圃采用组团式结构, 绿化率高 达45%, 高级洋房气概奇特。 情况文雅、平安舒服,是个住家的好小区。 现已 是广州东部配套设备齐备的大型成熟高贵室第社区,入住数量达2600余户。 2、产物阐发: 新世界花圃户型比例分布 楼盘名称 占地面积 总建面积 新世界花圃 151000㎡ 325000㎡ 3000多户 二梯三户 二梯四户 5800元∕㎡ 精装修 开辟商 地舆位置 建筑类别 栋 数 新世界中国 无限公司 增城市新塘镇 花圃东路 高层洋房 39栋18层 2.14 1:1 1.8元/㎡/月 15% 50% 35% 总 户 数 户 均 型 价 标 容积率 车 位 2房2厅 3房2厅 4房2厅 装 办理费 3、发卖阐发: ? 现推万象新都1、2、3、5、7栋残剩高层单元,随楼赠送精彩装修、厨具四件套,岁尾预备推 出4栋和6栋高层洋房。 4、客户阐发: ? 以广州黄埔和新塘当地人自住居多,约占65%,部门为投资客,约占35%。 5、好坏势阐发: ? 劣势:▲气概奇特、户型面积适用▲小区成熟 ▲情况文雅、舒服 ▲规模大、有品牌实力 ? 劣势:▲交通未便 ▲周边情况吵闹 ▲路边空气污染大 ▲周边教育配套少 楼盘二:金泽豪庭 1、项目概况: 金泽豪庭座落于增城新塘镇承平洋工业区白江路段107国道旁;位置好情况 靓,具有优胜的投资与人居情况;交通便当,多路公交车往返广州,近将要开通 的地铁轻轨出口;周边配套齐备,绿化率达30% 。 2、产物阐发: 金泽豪庭户型比例分布 楼盘名称 占地面积 总建面积 总 户 数 金泽豪庭 99836㎡ (合149.25亩) 354785㎡ 2193户 二梯四户 开辟商 地舆位置 建筑类别 栋 数 银河通房地产 开辟无限公司 增城市新塘镇107国道与东洲 大道交汇处 高层洋房 17栋26层 3.0 15% 50.00% 35% 户 2房2厅 3房2厅 4房2厅 型 容积率 均 装 价 标 4900元∕㎡ 毛坯 车 位 办理费 1200个 1.80元/㎡/月 3、发卖阐发: ? 二期工程正式动工,估计来岁6月份开售。一期剩少量高层地方景观楼王,均价4900元/㎡。 4、客户阐发: ? 以新塘当地人自住居多,约占70%,投资占30% 5、好坏势阐发: ? ? 劣势:▲南北对流、空气好 ▲绿化美妙 ▲户型朴直,结构合理 ▲接近地铁口 劣势:▲楼距稠密 ▲配套设备不完美 ▲近公路,情况吵闹 楼盘三:锦绣· 新六合 1、项目概况: 锦绣新六合雄踞新塘核心城区,东邻府前路,与新塘公园、新塘当局,新塘文化 艺术核心等市政配套邻接而居;南望浩大东江,视野广宽,城市美景,一目了然。 2、产物阐发: 锦绣新六合户型比例分布 10% 12% 15% 楼盘名称 占地面积 总建面积 总 户 数 30% 锦绣·新天 地 160000㎡ 610000㎡ 约5000户 两梯三户 两梯六户 5400元∕㎡ 开辟商 地舆位置 建筑类别 栋 数 广州市火速投资无限公司 增城市新塘镇当局前路29号 高层洋房、小高层洋房 46栋 2.14 1:2 户 33% 型 价 容积率 车 位 均 2房2厅 3房2厅1卫 3房2厅2卫 4房2厅 5房2厅 装 标 毛坯 办理费 1.50元/㎡/月 3、发卖阐发: ? 2009.11.14推出29栋,70-88㎡两房三房起价4300元 毛坯均价5400元/㎡。估计2009.11.31推 出新品洋房。 4、客户阐发: ? 以东莞投资旅居多,约占50%,还有新塘当地人约占45%,荔城约占5%。 5、好坏势阐发: ? ? 劣势:▲户型多元化 ▲档次高规模大 ▲交通便当 ▲绿化率高 ▲贸易配套设备齐备 劣势:▲小区尚未成熟 ▲靠公路,空气污染大 ▲价钱高 ▲适用率低 楼盘四:嘉骏豪苑 1、项目概况: 嘉骏豪苑总占地面积为:42646.9㎡,建筑面积:141589.89 ㎡,容积率是: 2.9﹪;绿化率是30﹪; 15万平方米城市稀缺小户大社区, 为新塘质量糊口将被从头 定义!3万㎡品牌贸易街OPEN广场,大超市,糊口自成系统。 2、产物阐发: 嘉骏豪苑户型比例分布 楼盘名称 占地面积 12% 嘉骏豪苑 42646.9㎡ 室第92363.29 ㎡ 贸易141589.89㎡ 1088户 两梯三户、两梯 四户两梯五户 4200元∕㎡ 毛坯 开辟商 地舆位置 建筑类别 栋 数 增城市龙望经贸成长无限公司 增城市新塘镇光华路19号 通俗室第,小高层洋房 一期9栋19层 2.9 636个 1.50元/㎡/月 10% 10% 13% 总建面积 总 户 数 14% 21% 户 20% 型 价 标 容积率 车 位 均 2房2厅 1房1厅 3房2厅2卫 1房2厅 3房2厅3卫 2室1厅 4房2厅 装 办理费 3、发卖阐发: ? 在售残剩单元户型为80-90㎡两房和110㎡-120㎡三房,现楼发售毛坯均价4200元/㎡。 4、客户阐发: 5、好坏势阐发 ? 以新塘当地人自住居多,约占85%,少部门为投资客,约占15%. ? 劣势:▲新鲜的户型布局▲功能分区杰出▲部门户型带入户花圃▲交通便当▲高层东向可看江景 ? 劣势:▲绿化较少 ▲建筑质量一般 ▲景观少、糊口配套不完美 楼盘五:广园东· 东方名都 1、项目概况: 东方名都首期初创半围合弧形组团式结构,罗致广园东豪宅建筑精髓,融合现代的流 线设想,采用二梯一户及一梯二户设想,引入了参观电梯、私人电梯厅、空中入户阳光花 园等立异的设想。现代主义的精彩建筑,公园式花圃绿化,具有五洲园林、巴里岛泳池、 水上蓝钻会所等糊口元素。 2、产物阐发: 楼盘名称 东方名都户型比例分布 广园东· 东方名都 180000㎡ 500000㎡ 3000户 两梯一户 二梯四户 5800元∕㎡ 毛坯 开辟商 地舆位置 建筑类别 栋 数 广州市盈毅房地产无限公司 增城市新塘镇广园东与新塘 出口东洲大道交汇处 高层洋房、小高层洋房 一期10栋29层 2.77 1200个 1.80元/㎡/月 8% 11% 占地面积 16% 总建面积 12% 17% 总 户 数 户 型 价 标 容积率 车 位 20% 1房2厅 3房2厅3卫 2房2厅 4房2厅 3房2厅1卫 5室3厅 16% 3房2厅2卫 均 装 办理费 3、发卖阐发: ? 一期只残剩几套300多平方米的6房2厅带工人套房复式单元,毛坯价最低5000元/平方米起,其 他楼层的达5300-5400元/平方米。二期要到来岁才推出。 4、客户阐发: ? 以新塘当地人自住居多,约占50%,部门为广州黄埔自住占20%和投资占30%。 5、好坏势阐发: ? ? 劣势:▲交通便当 ▲有高贵糊口品尝 ▲地舆位置优胜 劣势:▲靠公路、空气污染大 ▲周边车流量大,收支危险 楼盘六:碧桂园凤凰城· 凤妍苑 1、项目概况: 凤妍苑位于凤凰城最焦点位置,邻接交通核心,是业主勾当的核心区域。凤妍苑的底 层裙楼在开辟时已规划为大型贸易配套,与现有交通核心的商铺、东门贸易街、凤馨苑商 业街等贸易配套相辉映。 2、产物阐发: 碧桂园凤妍苑户型比例 楼盘名称 碧桂园凤凰城 ·凤妍苑 43799㎡ 124560㎡ 约500户 两梯四户 6500元∕㎡ 毛坯 开辟商 碧桂园凤凰城物业 成长无限公司 增城市新塘镇广园东快速路碧桂园 凤凰城 高层洋房 15栋17层 2.7 1:2 1.5元/㎡/月 占地面积 总建面积 50% 50% 地舆位置 建筑类别 栋 数 总 户 数 户 均价 2房2厅1卫 3房2厅2卫 型 容积率 车 位 装标 办理费 3、发卖阐发: ? 12月低即将推出凤妍苑二期花圃洋房,价钱参照凤妍苑一期洋房价钱,估计均价6000元/平米7000元/平米带装修。次要接近凤凰城贸易配套核心,有贸易街、康体核心、泅水池等等。 4、客户阐发: ? 以新塘当地和广州投资旅居多,约占60%,部门为自住,约占40%。 5、好坏势阐发: ? ? 劣势:▲地舆位置优胜 ▲超大阳台 ▲品牌物业办理 ▲大型社区 ▲生态情况好、绿化面积大 ▲糊口配套设备完美 劣势:▲价钱较高 ▲区域大 出行未便 ▲车流量较大 ▲南向靠广园东快速,比力吵 楼盘七:现代城市花圃 1、项目概况: 该项目座落于增城新塘镇口岸大道北,广园东人居糊口绿洲,纯挚东南亚风情园 林,热带动物、尽享休闲舒服的人居糊口。成熟的人文社区、协调的栖身空气,让你 感遭到糊口的情趣。 2、产物阐发: 现代城市花圃户型比例 楼盘名称 现代城市花圃 开辟商 广州市华正房地产 成长无限公司 增城市新塘镇广园东与新塘 出口东洲大道交汇处 高层洋房、小高层洋房 15栋 3.0 502个 1.5元/㎡/月 25% 38% 占地面积 总建面积 总 户 数 户 型 均价 47319.4㎡ 163310㎡ 1130户 二梯三户、 二梯四户 5600元∕㎡ 毛坯 地舆位置 建筑类别 栋 数 容积率 车 位 37% 2房2厅1卫 2房2厅2卫 3房2厅2卫 装标 办理费 3、发卖阐发: ? 室第已售完,现推出少量临街商铺,均价13000元-17000元。 4、客户阐发: ? 以新塘当地人自住居多,约占80%,少部门为投资客,约占20%摆布。 5、好坏势阐发 ? ? 劣势:▲南北对流、朴直适用 ▲交通便利 ▲周边配套设备成熟完美 劣势:▲ 建筑质量一般 ▲ 周边情况吵闹 ▲ 绿化情况较少 楼盘八:亚太银座 1、项目概况: 亚太银座,坐镇广州广园东新塘之新城核心,紧邻地铁、轻轨新塘枢纽站。于2009 年10月8日公开辟售,成功认购近400套物业;项目采用人车分流设想,小区内规划有绿 化、水景、儿童乐土等;身处都会富贵旺地、贸易核心,高贵室第区、时髦堆积地。 2、产物阐发: 亚太银座户型比例分布 楼盘名称 占地面积 总建面积 总 户 数 29% 亚太银座 17491.2㎡ 57113.51㎡ 508户 两梯四户 两梯六户 5716元∕㎡ 1000元/㎡精装修 开辟商 地舆位置 建筑类别 栋 数 广州市亚太地盘扶植 无限公司 增城市新塘镇新新公路与汇 太路交汇 高层洋房 8栋17层 23% 18% 户 均价 型 容积率 车 位 2.76 213个 1.80元/㎡/月 30% 1房1厅 2房2厅 3房2厅 4房2厅 装标 办理费 3、发卖阐发: ? 尾盘发卖,残剩50㎡-100㎡的二房小户型单元,售价5000元/㎡起,送价值1000元/㎡精装修。 4、客户阐发: ? 以广州和东莞的投资旅居多,约占60%,部门为新塘当地的投资客,约占25%和自住的约占15%。 5、劣势阐发: ? ? 劣势:▲贸易配套设备齐 ▲临近地铁13号线 ▲地舆位置好、交通便当 ▲地处贸易圈 劣势:▲近公路,情况吵闹 ▲绿化景观少 ▲价钱较高 楼盘九:新塘广场 1、项目概况: 新塘广场为高层商住塔楼。此中地下室两层,贸易一至三层共三层,四楼为架空层,四 层楼面为平台花圃,五至二十九层为室第,总层高二十九层。贸易上层室第有四栋。小区 内部配套:空中园林泳池;万平方米空中休闲园林;泛会所;超市;大型贸易中。 2、产物阐发: 新塘广场户型比例分布 楼盘名称 占地面积 新塘广场 16465.60㎡ 108063㎡ 775户 二梯四户 三梯九户 4500元∕㎡ 毛坯 开辟商 地舆位置 建筑类别 栋 数 广州业骏实业无限公司 增城市新塘镇解放北路122号 通俗室第、公寓、高层洋房 4栋29层 5.47 723 个 1.8元/㎡/月 10% 25% 总建面积 总 户 数 35% 户 30% 型 均价 容积率 车 位 1房1厅 2房2厅 3房2厅 4房2厅 装标 办理费 3、发卖阐发: ? 现已全数售罄 4、客户阐发: ? 以新塘当地人自住居多,约占85%,少部门为投资客,约占15% 5、好坏势阐发: ? 劣势:▲地舆位置优胜,交通便当 ▲糊口配套设备完美 ▲3万平米起旗舰贸易 ? 劣势:▲价钱偏贵 ▲景观绿化少 ▲所处商圈,情况比力烦吵 楼盘十:顺欣花圃 1、项目概况: 地处广园东快速路荔新路收支口处,其地舆位置为新塘城区东北部的交通枢纽与发财地 带,往北标的目的有广园快速、107国道可通往广州和深圳,用国际商住人居规划理念,融合 东南亚风情园林,构成规模浩荡的立异立体星级糊口模式;小区内部配套:会所、幼儿园、 贸易街、超市、百货商场。 2、产物阐发: 顺欣花圃户型比例分布 楼盘名称 占地面积 顺欣花圃 约170000㎡ 约200000㎡ 3000户 两梯四户 两梯七户 开辟商 地舆位置 建筑类别 栋 数 容积率 增城市顺欣房地产无限公司 增城市新塘镇荔新路瑶田路段 通俗室第,多层洋房 44栋26层 2.62 15% 25% 总建面积 总户数 户 型 60% 均价 3房2厅 4房2厅 4800元∕㎡ 毛坯 车 位 办理费 2368 个 1.6元/㎡/月 2房2厅 装标 3、发卖阐发: ? 顺欣花圃全新组团心筑9栋、10栋90平方米3房带主套南北向单元,135平方米4房带主套单 位,今天开卖,均价4800元/平方米。 4、客户阐发: ? 以新塘和增城自住居多,约占70%,少部门为投资客,约占30% 5、好坏势阐发: ? 劣势:▲地舆位置优胜,交通便当 ▲大社区勾当空间大 ? 劣势:▲周边配套不完美 ▲糊口未便利 ▲接近马路,比力吵 ▲小区外马路车流量较大 楼盘十一:汇美体育花圃 1、项目概况: 汇美体育花圃位于增城金都大道汇美公园旁,目前只剩下几套126平方米的三房。该 楼盘套内面积为87.03-126.18㎡,物业办理费:1.15元/平方米*月,分析活动会所设置装备摆设: 50M国际尺度泅水池;阳光篮球场;尺度网球场;缓跑生态径;2000平方米室内体育 馆;20000平方米的后花圃与10000平方米的中庭花圃。 2、产物阐发: 汇美体育花圃户型比例分布 楼盘名称 占地面积 汇美体育花圃 30000㎡ 80000㎡ 800户 一梯四户 两梯四户 4300元∕㎡ 毛坯 开辟商 地舆位置 建筑类别 栋 数 广州汇美地产成长无限公司 增城市新搪金都大道 汇美公园旁 通俗室第、高层洋房 13栋13层—22层 18% 32% 总建面积 总 户 数 户 50% 2房2厅 3房2厅 4房2厅 型 容积率 车 位 2.7 300个 1.15元/㎡/月 均价 装标 办理费 3、发卖阐发: ? 现已全数售罄 4、客户阐发: ? 以新塘和东莞人自住居多,约占80%,少部门为投资客,约占20% 5、好坏势阐发: ? ? 劣势:▲绿化丰裕景观好 ▲以活动为主题的大型社区 ▲有2000㎡的汇美公园 劣势:▲收支未便,公交车少 ▲户型单一 ▲室第楼龄短 楼盘十二:新都· 盛世名门 1、项目概况: 新都· 盛世名门位于新塘核心广深大道中段新塘中学旁,邻接扶植中新塘市政广场、新 塘体育馆,大型公互换乘枢纽,在建的广州--新塘轻轨车站以及远期规划的地铁站旁,西 班牙大型水景风情园林及高绿化率、低密度、低容积率、总占地17万平方米,总建筑面积 约40万平方米,小区内部配套:幼儿园、双会所、特色贸易街、泅水池等。 2、产物阐发: 新都盛世名门户型比例分布 楼盘名称 占地面积 新都·盛世名 门 170000㎡ 400000㎡ 4000户 一梯两户 两梯四户 5000元∕㎡ 毛坯 开辟商 地舆位置 建筑类别 栋 数 广州市新发实业无限公司 增城市新塘镇东进东路8号 通俗室第、小高层洋房 63栋11层/18层/32层 2.29 2968个 1.4元/㎡/月 10% 30% 22% 总建面积 总户数 户 型 容积率 车 位 38% 均价 2房2厅 3房2厅1卫 4房2厅 5房2厅 装标 办理费 3、发卖阐发: ? 在售残剩户型为160㎡—220㎡三房和四房复式单元,现楼发售毛坯均价5500元 4、客户阐发: ? 以新塘当地人自住为主,约占70%,部门为增城东莞投资客,约占30% 5、好坏势阐发: ? ? 劣势:▲地舆位置优胜,交通便当▲户型设想多元化▲教育配套完美▲都会大盘糊口空气浓重 劣势:▲景观少、糊口配套不完美 楼盘十三:金泽华庭 1、项目概况: 新塘商务核心区绝版楼王,私享成熟配套,江、山、园三景合一。坐落在新塘 核心区,北拥公园,南望东江,由11栋高质量的塔楼构成,此中7栋18层,4栋21-25 层,共957户景观大宅。小区内部配套:9000平方米大型平台花圃,泳池,公园,大 型商城,城市核心位置,汽配城。 2、产物阐发: 金泽华庭户型比例分布 楼盘名称 占地面积 金泽华庭 30889㎡ 179000㎡ 957户 两梯四户 两梯五户 4800元∕㎡ 毛坯 开辟商 地舆位置 建筑类别 栋 数 广州市全益实业无限公司 增城市新塘镇新塘大道中1号 高层洋房,小高层洋房 11栋18—25层 2.3 1:2 1.6元/㎡/月 15% 22% 总建面积 总 户 数 28% 户 35% 型 均价 容积率 车 位 2房2厅 3房2厅 4房2厅 5房2厅 装标 办理费 3、发卖阐发: ? 金泽华庭全新组团183.43-241.61平方的4房5房“空中别墅”均价:5000元/平方. 4、客户阐发: ? 以新塘当地人自住为主,约占70%,部门为增城东莞投资客,约占30% 5、好坏势阐发: ? ? 劣势:▲地舆位置优胜,交通便当▲户型设想多元化▲教育配套完美▲都会糊口空气浓重 劣势:▲景观少、糊口配套不完美 PART3 项目本身前提SWOT阐发 一、项目所处位置 本案 二、项目周边情况 原生山体 本案 两家汽车改装厂(见照片里拍的) 承平洋工业区 新建的工场宿舍楼(见照片) 快破产的酒店(见照片里拍的) 三、项目SWOT阐发 S(strength)劣势 W(weakness)劣势 1、紧邻107国道,交通便当; 1、地块临交通主干道,乐音扬尘污染大; 2、西北面对山,具必然天然景观劣势; 2、地块接近工场,全体档次受影响; 3、周边分布多个室第小区,有必然程度 3、周边人员布局复杂,抽象难提拔。 的居家空气; 4、项目周边购物、餐饮、医疗等配套相 对较为完美 O(opportunity)机遇 1、区域经济成长,居民置业能力加强; 2、与广州及东莞联系更为慎密与顺畅, 外来置业客户逐步增加; 3、区域生齿添加及城市化程度提高,存 在较大刚性需求。 T(threat)要挟 1、在售及将来潜在物业市场供应量大,会 具有较大发卖压力; 2、外来品牌实力开辟商进驻,带来规划、 产物、办事的全面提高和市场所作的逐渐加 剧,需要立异和树立焦点合作力。 四、项目计谋矩阵阐发 计谋矩阵 机遇 (oppor tunity) 劣势(Sstrength) 凭仗劣势,抢占机遇 1、凭仗明白的项目定位和准确的宣传推 广,精准锁定方针客户; 2、操纵高性价比立异型产物和高质量服 务,树立项目市场抽象档次; 3、借用临近山体的天然景观劣势,塑造 独具特色的社区园林景观。 阐扬劣势,转化要挟 1、操纵高性价比立异型物业,吸引客 户,削减同周边项目标激烈合作; 2、树立明显奇特市场定位,构成差同化 合作。 劣势(Whreat) 操纵机遇,降服劣势 1、加大对将来规划的宣传,通过售楼处 展现、申明会等让客户体验项目将来生 活气象,弱化现有情况; 2、强化物业办理及相关硬件投入尺度, 弱化物管成本。 3、加强售楼处、样板园林、样板房等建 设,树立全体抽象档次。 削减劣势,避免要挟 1、强化社区景观劣势,弱化周边情况 影响; 2、加强宣传推广力度,注重项目市场 抽象。 要挟 (Teakn ess) PART4 项目可行性市场定位构思 通过对新塘房地产市场、代表性楼盘以及项目本身前提等分析阐发,我 司对本项目标全体市场定位,提出如下可行性计谋构思: 汽车&公寓 一、项目方针客户群 汽 车 处置汽车发卖的4S店办理人员 处置汽车出产的企业办理层及从业者 驾驶汽车来购房的当地及广州、东莞客户 二、项目产物规规定位 从项目本身所具有的客观前提来看,不适宜规 划大户型,出格是与凤凰城等项目对比不具竞 争劣势,因而建议本项目以中小户型为主; 公 寓 从市场需求与合作环境来看,目前新塘中高档 大户型产物供给充沛,具有较大市场所作压力, 而小户型公寓需求兴旺,具有较大市场空间, 且投入相对较低,更利于塑造抽象; 从客户置业动机来看,本项目所处区域居家氛 围与情况相对而言不是最佳选择,应定位为过 渡型住房,同时小户型公寓愈加适合当地及广 州、东莞投资客户需要,利于快速发卖、滚动 开辟并同样能取得可观经济效益。 三、项目贸易规规定位 汽 车 公 寓 依托本项目周边区域汽车制造、发卖财产情况优 势,寻找市场具有空白,开辟蓝海市场。建议本 项目贸易定位为: 汽车粉饰、美容、声响专营超市 同时考虑到浩繁汽车财产配套企业办公及创业需 要,建议临107国道规划1栋LOFT、SOHO公寓, 定位为: & 中小企业创业大厦 四、项目市场抽象定位 自创和引入汽车行业先辈理念: 科技:建议本项目引入一些合适的高科技智能 汽 车 公 寓 化系统和高质量的物业办理办事,在利于项目宣 传的同时,提拔项目全体抽象档次。 健康:通过加强本项目园林景观、社区文化等 方面的塑造,满足客户对健康、情况的需求。 & 时髦:通过充满活力和创意的告白宣传,成立 本项目个性时髦的市场抽象,契合方针客户群的 心理感触感染,促使其尽快由认知到认同,从而达到 承认并完成买卖。 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目 住户可视对讲系统与报警联动 闭路电视监控以及报警联动 门禁系统――指纹锁 住户煤气泄露报警系统 红外线防盗系统 泊车场刷卡收费 数据通信系统――高速INTERNET接 入 根基智能化系统配备 产物附加值提拔的智能化配备 水质软化系统 直饮水系统系统 窗墙系统、开启面大 智能化系统建议 隔热、防紫外线玻璃,局部采用钢化 玻璃 太阳能源系统,将太阳辐射间接转化 为水能、电能 置换式全新风系统 废气实现全面烟道化 IC卡电梯办理 物管智能消息化 渗水路面 即开即热热水系统自轮回 蓄冷空调 职务绿色屋顶,通过动物蒸腾感化降 低能耗 楼板浇铸塑胶隔音垫 食物垃圾处置,间接破坏后随水流入 化粪池,避免室内及小区蚊蝇污染、 降低保洁费用 低能耗水洁具、节能灯具 灭蚊磁场,覆灭小区内蚊子及其他吸 血性虫豸,而对人体无任何危险 申明 11 12 13 14 15 16 17 物业办理建议 “国宾式”办事 礼聘出名物业办理公司间接办理或参谋,还可炒作“中南海退伍 甲士平安捍卫,享受地方首长国宾级待遇”概念; “影子式”办事: “泛泛在小区里可能看不到办事人员,但一旦你您有需要,办事人员即 能顿时出此刻您面前”。在小区每隔一段位置设置一个物业呼叫按钮,一按 即可与办事人员进行通话并要求办事。 园林景观建议 电梯及入户大堂奢华装修,做足体面文章。 展现社区 入口处和主干道地面铺装的用材、 用料 质量档次 Eg. 高档石材铺就的小区入口能 展现项目标卑贱质量。 地面铺装 栖身利用 功能; 园林美化 功能 小区次干道地面铺装所 带来的栖身的便利性; 机理的视觉冲击所带来 的栖身乐趣。 水系 1、抚玩类 2、嬉水类 1、地方水景组团和环小区流动 水景连系 2、亲水性 3、抚玩性 1、休憩式草坪及休闲区 2、林荫大道 树种的珍贵性(小区档次) 树种的稀缺性 3、环节节点树种的直径(一般情 况下,客户认为直径越粗的 树木越珍贵) 4、对于分歧物业类型组团的区分 感化,可通过凹凸植被参差 密植体例划分分歧小区组团 1、划分空间 区域 2、建筑隔离 3、景抚玩识 植被 硬质景观 品尝 质量 的 焦点 表现 1、小品所表现的项目质量、糊口档次 国际级大师的雕塑作品、艺术展现区域 超越客户期望体例: 小档次置; 大型小品使用所表现的震动感; 可延展的小品使用(有故事的小品) 2、标示在设想、用材、VI中所 表现的项目质量 3、功能的噱头 五、项目欢迎展现定位 通细致化客户来访欢迎流程,强化细节办事质量,不竭放大项目劣势,敏捷提拔项目抽象。 区域 泊车场 硬件 敏感细分 入口 泊车区 电瓶车 平安办事 软件 导示系统 至发卖核心电梯 间及电梯 大厅迎宾点 影视播放区 模子、展现区 洽商区 洗手间 调性展现 软件 物管 敏感点 岗位、入口两侧墙处置、入口视觉结点处置 次要材质:泊车场地面(含通道和车位)材质处置、顶部处置、分歧楼栋区域墙体(如 色调)处置 其他:布景音乐、生态绿植 电瓶车选择、舒服度附加遮阳、音乐等功能、项方针识 门岗服装、仪容、处置预定和非预定客户的速度 次要:明白标明高朋泊车区、分歧楼栋泊车区指示系统 人道化:电瓶车等待区设置特地座椅 电梯间:入口门、电子门卡打卡处、六合墙处置、电梯按钮、电梯等待正前方 电梯:六合墙装修、按钮选择、布景音乐 次要:大门材质(包罗门框、玻璃、扶手)、入口地面拼花、正对主墙材质质量及粉饰、 入口处吊灯选择、等待区(包罗供给上彀、茶点、轮椅、童车等办事) 人员设置装备摆设:不跨越4人,平安员1、迎宾物管1、发卖人员2 次要:影音结果,洗脑房、3-5分钟引见 次要:模子底座、灯光(含模子灯和顶部灯光处置)、标准、 其他:布景音乐、高脚吧台凳数个、激光笔 次要:洽商台之间距离感、吧台供应出品档次、 其他:儿童游乐区(设置玩具、图书等并专人办理)、 次要:地面、墙面、洁具、小便池正前方墙体处置、马桶位前方服装挂钩处置 次要:钢琴、文物、古董、艺术作品 次要:国宾式办事,跟从式办事,供给将来糊口场景的展现 发卖中 心 硬件 通道 入口处 地面处置 硬件 侧面挡板处置 顶部处置 其他 次要:立面处置为主 次要:备选光面漆、地砖等 姑且 若隐若现、生态(或与项目调性相符)、 姑且 电子显示屏间隔 灯光 布景音乐、空调、生态绿植 软件 如看楼通道过 长 园林主入口 景观主轴 冷饮供给、歇息椅、管家办事 次要:入口项方针志性标识、门禁、气 质、私密性、导示全景图 高至点景观的震动性 展现区园林 硬件 硬地铺装 绿化 其他 材质、井沟盖板、垃圾桶 次要:树种选择、动物色彩搭配 雕栏选择、布景音乐及裙楼围栏处置、 防乐音功能设置 园林功能区标示、树种及动物标识 软件 导示系统 入户大堂 看楼电梯 尺度层通道 工程展现房 硬件 入户门 六合墙 入口大门材质展现、大堂吊灯、六合墙处置、消 防门、消防栓与墙面材质处置能否分歧、大堂经 理台摆放、绿化、大堂垃圾桶设置 次要:交楼尺度 次要:墙体大理石处置、地面高级地砖、设置 LCD视频播放(替代户型图) 次要:质感、门锁、把手、门槛石、猫眼 次要:地面采用光面处置(现实采用毛面)或采 用光面漆、墙面涂料平整刷白、天花涂料平整刷 白 窗框、玻璃、阳台雕栏处置、智能化处置、阳台 外墙处置、上下水管处置体例、开关选择档次、 出水口封锁材质、工作阳台洗衣机水龙头材质、 顶灯通俗吸顶灯 户内交楼尺度 (材质) 客堂 餐厅 样板房装修 硬件 卧室 洗手间 厨房 软件 其他 气概、色调; 主题式或风情样板房 留意样板房粉饰品、家私的选择; 样板房的品牌嫁接;顶级设想师出品 工程样板房示意 前提:次要对环节部位进行展现。 工序样板房内容:工程质量节制申明/布局设想申明/物业安防系统申明/实物展现, 门\窗\下水管\墙\墙砖\弱电器\安防系统…… 范 例 ? 深 圳 金 地 梅 陇 镇 · 发卖物料示意 传送气质:现代、都会 地嵌接触式大沙盘 建筑材料展板 展现区触摸式电子楼书 建筑材料展现 制造主题式电子楼书 Email体例或光盘体例邮递客户 触摸式电子楼书 北京泛海国际社区嵌入式大沙盘 六、项目推广策略定位 汽 车 公 寓 买房送车:建议加以考虑。 买房后购车优惠或买车后购房优惠: 建议开辟商联系好周边浩繁汽车发卖4S店,进行 & 互动优惠促销勾当。 大型汽车企业团购:自动与浩繁汽车出产、 配套及发卖企业联系,上门举行产物推介及团购 优惠办事。

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